פס"ד בעניין תביעה לפיצויים בגין חריגות בנייה

רקע עובדתי:

התובעים הגישו ביום 31.10.06 תביעה נגד הנתבעים. התובעים עותרים לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים. לטענת התובעים נחתם ביום 28.4.96 הסכם בינם ובין הנתבעים 1-2 (להלן - הסכם המכר), ולפיו מכרו הנתבעים 1-2 לתובעים בית דו משפחתי בגבעת אולגה (להלן - הבית) בתמורה לסך בש"ח של 200,000$. בהסכם המכר הצהירו הנתבעים 1-2, כי תוספות הבניה בבית נבנו כדין עפ"י היתר בניה. לקראת סוף חודש אוקטובר 2004 נודע לתובעים, לטענתם, כי מרפסת וכיסוי מדרגות, שנבנו על ידי הנתבעים 1-2, נבנו ללא היתר בניה. בהמשך נודע לתובעים, כי קיימות בבית תוספות בניה רבות, שנבנו שלא כדין וללא היתר חוקי. לפיכך עתרו התובעים לחיוב הנתבעים 1-2 בתשלום פיצויים בגין נזקיהם בעטיו של מצג השווא הנטען, וכן לחיוב הנתבע 3, שטיפל כעו"ד בעיסקה, בתשלום פיצויים בגין רשלנות מקצועית.

בכתבי ההגנה שהגישו הנתבעים, טוענים הנתבעים, בין השאר, כי התביעה התיישנה, ועל כן יש לדחותה.

בדיון שהתקיים בפני ביום 11.3.07 הוריתי, כי בתחילה יסכמו הצדדים בכתב את טענותיהם בנוגע לשאלת ההתיישנות.

כאמור לעיל, התביעה הוגשה ביום 31.10.06, למעלה מעשר שנים לאחר החתימה על הסכם המכר.

דיון:

לאור טענות התובעים בכתב התביעה, ולפיהן הוטעו על ידי הנתבעים 1-2 בכל הנוגע לחוקיות תוספות הבניה בבית, ברור שעילת התביעה נולדה כבר ביום החתימה על הסכם המכר, שעליו חתמו התובעים לאור המצגים שהציגו בפניהם הנתבעים 1-2, שלגביהם נטען על ידי התובעים, כי היו מצגי שווא. הסכם המכר נחתם כבר ביום 28.4.96. לפיכך התיישנה התביעה ביום 27.4.03, כשלוש וחצי שנים לפני מועד הגשתה.

התובעים טוענים, כי העובדות המהוות את עילת התביעה, אי חוקיות תוספות הבניה, נודעו להם רק בחודש אוקטובר 2004. מאז יש למנות את תחילת מועד ההתיישנות בהתאם להוראות סעיף סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, שם נאמר:

"נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

סעיף 8 קובע, כי מועד תחילת תקופת ההתיישנות יידחה במקרה שבו נעלמו מאדם העובדות המהוות את עילת התביעה. במקרה שכזה תתחיל תקופת ההתיישנות במועד בו נודעו עובדות אלו לתובע.

בסעיף 5 להסכם המכר נאמר, כי התובעים מצהירים, שבדקו את מצבו המשפטי של הבית ואת אישורי הבניה. הצהרה זו של התובעים, ככל שהדברים נוגעים למערכת היחסים שבינם ובין הנתבעים 1-2, מהווה הודאה מצידם של התובעים, כי בדקו את מצבו המשפטי של הבית ואת התאמת הבנוי בו להיתר הבניה, וכל הנוגע לעניינים אלו ידוע להם. כיצד יכולים לבוא עתה התובעים, החתומים על הסכם המכר בו כלולה ההצהרה האמורה לעיל, ולטעון כי העובדות המקימות את עילת התביעה לא היו ידועות להם? טענה שכזו מרוקנת את הצהרת התובעים בסעיף 5 להסכם המכר מכל תוכן. למעשה, טענה זו של התובעים, כי לא ידעו עד לחודש אוקטובר 2004 דבר על אי חוקיות תוספות הבניה, משמעותה היחידה היא, שהצהרת התובעים בסעיף 5 להסכם המכר עליה חתמו התובעים הינה הצהרה כוזבת.

בע"א 7401/00, יחזקאלי נ' גלוסקה, פד"י נז(1)289, 300-301, נאמר בנוגע לטעמיה של ההתיישנות במשפט:

"ההתיישנות של עילות תביעה הינה עיקרון משפטי אשר מוצא את ביטויו בצורות שונות בשיטות משפט רבות. מקובל למנות שלושה טעמים עיקריים לקיומו ראשית, נימוק ראייתי, הנעוץ בקושי לשמור משך תקופת זמן ארוכה על ראיות ומסמכים. מבחינה זו, מטרתה של תקופת ההתיישנות היא לתחום את פרק הזמן שבמסגרתו נדרש אדם לשמור על ראיותיו. שנית, חזקה שלפיה שיהוי בהגשת תובענה למשך פרק זמן ארוך דיו מצביע על נכונות לוויתור על הזכות המהותית. בהתבסס על טעם זה רואות חלק משיטות המשפט את הוראות ההתיישנות כהוראות מהותיות המביאות לביטולה של הזכות. אצלנו בחר המחוקק שלא ללכת בדרך זו, ותחת זאת סיווג את הוראות חוק ההתיישנות כהוראות דיוניות שאין בהן כדי לבטל את הזכות גופה (ראו את דברי ההסבר להצעת חוק ההתיישנות, תשי"ז-1957, בעמ' 283 וכן את סעיף 2 לחוק). במאמר מוסגר נציין כי חלק מהוראות ההתיישנות הספציפיות המצויות מחוץ לגדרו של חוק ההתיישנות, מצמיחות התיישנות מהותית (כזו היא, למשל, הוראת סעיף 17א לחוק הגנת השכר, תשי"ח-1958. יצוין כי במרוצת השנים עבר נוסחו של הסעיף תיקונים מספר, אולם אין הם רלוונטיים לענייננו). שלישית, הצורך להקנות לנתבע ודאות בדבר זכויותיו וחובותיו ולהגן על אינטרס ההסתמכות שלו. הימנעות מתביעה משך תקופה ארוכה יוצרת מצג אשר הנתבע עלול להסתמך עליו ולפעול על ^-פיו ובכך לשנות את מצבו".

כן ראה הדברים שנאמרו בנוגע לטעמי ההתיישנות בד"נ 32/84, עזבון וויליאמס נ'  Israel British Bank , פד"י מד(2)265, 282:

"מדיניות זו מבוססת על שלושה טעמים הקשורים בבעלי הדין עצמם: ראשית, טעם ראייתי הקשור בקושי לשמור, לזמן רב מדי, על אמצעי ההוכחה. ההגינות כלפי החייב דורשת, כי חייב להגיע זמן, שבו הוא יוכל לשחרר עצמו מסכנתה של תביעה. 'אין לדרוש ממנו שמירת ראיות לזמן בלתי מוגבל, מה גם שבמשך הזמן הדברים אובדים ונשכחים...' (ע"א 165/83, בוכריס נ ' דיו ר לעולה בע"מ,  פד"י לח(4)554, 558); שנית, טעם הקשור במהירות התנועה והחיים של תקופתנו, בה חייב כל אדם לדעת מה הן זכויותיו ומה הן חובותיו; שלישית, טעם הקשור בעצם עבור הזמן, אשר משתמעים ממנו ויתור או מחילה".

נראה, כי במקרה דנן, נוכח הצהרתם האמורה של התובעים, ובהתאם לנימוקים העומדים ביסוד ההתיישנות, אין מקום לדחות את תחילת תקופת ההתיישנות למועד בו גילו התובעים, כי תוספות הבניה אינן חוקיות. הצהרת התובעים בסעיף 5 להסכם ואי הגשת תביעה במשך שבע שנים ממועד החתימה על הסכם המכר היה בהם כדי ליצור אצל הנתבעים 1-2 מצג , שעליו יכלו להסתמך. אינטרס הסתמכות זו ראוי להגנה במיוחד לנוכח הצהרתם המפורשת של התובעים, כי בדקו את מצבו המשפטי של הבית ואת חוקיות בניית תוספות הבניה. במצב דברים זה אין כל הצדקה לדרוש מהנתבעים 1-2 לשמור ראיותיהם בעניין הבית, אותו מכרו לפני זמן כה רב, במשך תקופה של למעלה מעשר שנים לאחר מכירת הבית, כאשר בעת המכירה הוצהר על ידי התובעים האמור בסעיף 5 להסכם המכר.

יתירה מכך, תנאי לתחולת הוראות סעיף 8 הנ"ל היא, כי העובדות המקימות את עילת התביעה לא נודעו לתובע מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן. ברור שמקרה דנן יכולים היו התובעים בנקל לגשת למשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה או למחלקת ההנדסה העירונית ולבדוק את חוקיות תוספות הבניה.  משלא עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם.

לפיכך אין לקבל את טענת התובעים בדבר תחולתו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות, ויש לקבל את טענת הנתבעים 1-2, כי יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד החתימה על הסכם המכר. בהתאם לכך יש לקבוע, כי התביעה נגד הנתבעים 1-2 התיישנה.

ומה באשר לנתבע 3? התובעים טוענים, כי הוא אחראי לנזקיהם בשל רשלנותו המקצועית, עת אמר לתובעים, כי אין כל בעיה חוקית בתוספות הבניה שבבית. התובעים טוענים, כי לאור דברים אלו של הנתבע 3 חתמו על הסכם המכר, לרבות על ההצהרה האמורה בסעיף 5 להסכם המכר, ולפיה התובעים מצהירים, שבדקו את מצבו המשפטי של הבית ואת אישורי הבניה שניתנו לו.